福州市土地發(fā)展中心2022年工作計劃及解讀
2022年,，福州市土地發(fā)展中心將圍繞土地資源綜合利用,、項目運作周期,、資金籌措渠道等幾個方面開展工作。
一、細化摸排,，科學(xué)謀劃，在土地資源利用上做加法
2022年,，中心將進一步深入細化摸排,，加強用地謀劃,針對后備資源匱乏問題做好“2個謀劃”,。一是謀劃實。在近期試點地塊摸排成果基礎(chǔ)上,，推廣至全市范圍實施可開發(fā)用地全面盤整,，對四城區(qū)進行“卷地毯”式核查，收集征收摸底,、住宅銷售指導(dǎo)價等數(shù)據(jù),，結(jié)合航拍影像圖測、實地踏勘核驗等手段,，夯實成本,、測算安置和收支平衡情況，做好可行性分析,。二是謀劃好,。在指標允許的情況下加大開發(fā)強度、提高用地效率,，逐幅優(yōu)化地塊控規(guī),、生成經(jīng)營運作方案，節(jié)約集約用地,、顯化經(jīng)濟價值,。
計劃解讀：近兩年來，在受疫情影響經(jīng)濟下行,、中央出臺全年住宅用地供應(yīng)不超過三次的“兩集中”新政等壓力下,，為保障土地市場持續(xù)良性運作，中心將實現(xiàn)“產(chǎn),、城,、景”融合的聯(lián)動共生機制作為總體目標，探索“五年專項規(guī)劃,、三年滾動計劃,、年度實施計劃”的《土地儲備“十四五”規(guī)劃》且納入國土空間規(guī)劃，強化頂層設(shè)計,，并改變以往以制定計劃時直接上報屬地政府數(shù)據(jù)的做法,，化被動為主動，建立了深入摸底,、統(tǒng)盤謀劃,、科學(xué)測算的地塊謀劃新機制。
相較于早年間儲備項目生成呈隨意性,、碎片化的工作模式,，近年來中心秉持“引龍頭、補鏈條,、強產(chǎn)業(yè),、優(yōu)服務(wù)”宗旨,，更為注重合理安排產(chǎn)業(yè)布局、城市均衡協(xié)調(diào)良性發(fā)展,，著力打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目,、交通樞紐周邊一體化開發(fā)項目、民生短板補齊項目,、成片開發(fā)項目,。
故下一階段亟需通過以下幾個方面開展工作：一是全面摸排用地，梳理出四城區(qū)老舊小區(qū),、低效利用工業(yè)用地,、歷史建筑群及舊村莊用地約7.69萬畝，通過做大整小,、騰籠換鳥,，謀劃資源集約、功能集中,、產(chǎn)業(yè)集聚的園區(qū)用地,，發(fā)展總部經(jīng)濟、搭建服務(wù)平臺,、扶引龍頭企業(yè),、填平補齊產(chǎn)業(yè)鏈條；二是從補齊民生短板,、助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,、保留城市文脈記憶等角度出發(fā)，逐片開展經(jīng)濟平衡測算,，充分論證項目中所涉及的成片拆除及配套商業(yè)建設(shè)的必要性及合理性,，按照盈利優(yōu)先,、減量提質(zhì)的原則梳理出可開發(fā)利用用地約2.97萬畝,，并形成后備土地資源清單；三是以倉山區(qū)為重點,，針對南臺島工業(yè)園區(qū)存在的土地開發(fā)利用強度不高,、產(chǎn)業(yè)類型與合當前定位不符、擅自改變用途情況嚴重,、低效用地仍占較大比例等問題,，開展專項調(diào)研，通過圖測,、函調(diào)和實地踏勘等形式,，形成對南臺島工業(yè)園區(qū)和三江口片區(qū)用地情況分析實現(xiàn)土地資源高度復(fù)合集約利用；四是組建“用地謀劃專班”和“項目策劃顧問機構(gòu)庫”,，抽調(diào)中心各處室業(yè)務(wù)骨干,、與專業(yè)技術(shù)支撐團隊合作,、開展駐點聯(lián)合辦公，加強人才及技術(shù)保障,，經(jīng)逐幅優(yōu)化控規(guī)后生成經(jīng)營運作方案,，進一步提高土地利用效率，提升土地價值,，推動城市建設(shè)發(fā)展,。
二、提前介入,、同步推進,，在項目運作周期上做減法
2022年，中心還將開展業(yè)務(wù)系統(tǒng)化“一個貫通”建設(shè)工程,，進一步推進項目運作的提速增效,。通過梳理規(guī)范中心業(yè)務(wù)全流程、生成項目管理“一張圖”,、健全中心全局性的項目清單和管理臺賬,，形成“全鏈條”式工作模式，并打通中心當前正在使用的數(shù)字化信息平臺,、OA系統(tǒng),、房源管理系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)等多個信息平臺,，建成業(yè)務(wù)一體化運作系統(tǒng),，動態(tài)監(jiān)測、統(tǒng)籌管理土地儲備綜合事務(wù),，形成項目全生命周期管控體系,，并依托技術(shù)手段分析研判全市用地大數(shù)據(jù)，實現(xiàn)精細管控,、宏觀決策,。
計劃解讀：隨著我市城市建設(shè)蹄疾步穩(wěn)邁進高質(zhì)量發(fā)展階段，中心采用“三個提前”模式,，通過并聯(lián)推進的方式縮短項目運作周期,。一是提前介入報批。由于“新”《中華人民共和國土地管理法》對報批制度進行改革,、增設(shè)土地現(xiàn)狀調(diào)查等流程,，中心不斷探索新機制、新舉措,，并將以往項目明確后才啟動的報批工作提前至謀劃階段介入,，與市資源規(guī)劃局、市財政局,、市人社局,、和屬地政府等部門形成合力,、提速增效、聯(lián)動推進,，先行啟動全市擬報批項目成片開發(fā)方案編制,，成功在省廳下達報批規(guī)范性文件后2個月內(nèi)獲批我市首宗經(jīng)營性用地，為今后我市其他項目報批的順利推進奠定了良好基礎(chǔ),。二是提前介入征收,。面對我市大部分項目多呈“進場拆除快、凈地交付慢,、征收掃尾難”的態(tài)勢,，中心將以往征收后期才啟動的歷史建筑保護、桿線遷移,、污染調(diào)查,、樹木移植等工作提前至報批階段介入，推動征收—出讓“并聯(lián)式”實施,，正逐步推動項目運作周期從以往的2—3年縮短至1年以內(nèi),，全面提高征收交地效率，加快財政資金回籠,。三是提前介入設(shè)計,。對擬出讓住宅用地提前啟動出讓方案設(shè)計，委托設(shè)計單位,，秉持價值引領(lǐng),、提升品質(zhì)、保障效益的宗旨,，先行開展前期論證,、方案模擬等工作，精準,、細致,、科學(xué)地謀劃出讓方案，最大程度挖掘資源價值,、提高用地效益,、提升城市形象。
三,、破舊立新、拓路開源,，在資金籌措渠道上做乘法
2022年,，中心將繼續(xù)從3個方面拓寬籌資渠道。一是結(jié)合住建部明文要求嚴控城市更新大規(guī)模拆除新政要求,，調(diào)整“城市更新”方向,，對接各銀行機構(gòu)深入分析融資政策,，重點打造南臺島工業(yè)園區(qū)、煙臺山歷史風(fēng)貌區(qū)等片區(qū),，從助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,、保留城市文脈等角度重新梳理清單，并會同市資源規(guī)劃局等部門優(yōu)化控規(guī)指標,、組織實施主體落實項目謀劃,；二是利用好棚改政策資金。對不符合城市更新條件但符合棚改政策的地塊,，擬納入省棚改計劃申請棚改專項貸款?，F(xiàn)已初步梳理出約三遠、螺洲等57個項目,，正在著手進行精細謀劃,；三是繼續(xù)探索其他籌資渠道。如積極探索引導(dǎo)社會資本參與土地一級開發(fā)模式等,，打破當前土地儲備嚴重依賴財政撥款的舊有資金籌措模式,，實現(xiàn)“以儲保供”。
計劃解讀：為打破以往土地儲備嚴重依賴財政撥款的舊有資金模式,，經(jīng)不斷探索,，中心創(chuàng)新提出了“城市更新+”籌資新渠道，為土儲資金拓路開源,。一是會同市資源規(guī)劃局,、市財政局、市房管局等部門研究起草了“城市更新+”機制并于今年4月正式出臺,；二是會同省國開行,、市城鄉(xiāng)建總不斷優(yōu)化方案、經(jīng)精心謀劃后實現(xiàn)試點地塊白湖北園892畝項目落地,，獲批授信額度32.9億元,，成為我市首宗獲批金融機構(gòu)信貸支持的“城市更新+”項目地塊；三是按項目輕重緩急及經(jīng)濟平衡測算情況進行梳理后,，已初步形成南湖及城南組團,、奧體、高湖等后續(xù)片區(qū)的城市更新策劃方案,；四是起草了城市更新工作指引,、經(jīng)濟平衡測算工作規(guī)范等相關(guān)機制，明確責(zé)任分工,、優(yōu)化工作流程,、形成長效機制。通過建立“政府—企業(yè)—銀行”的籌資鏈條，用活用好金融機構(gòu)資金,，打好國企融資這張牌,，利用還款周期（5年建設(shè)期、5年運營期）“時間差”,，通過土地出讓釋放出來的資金反哺我市重點項目建設(shè),，促進新項目落地、保障舊項目掃尾,、優(yōu)化空間布局,、實現(xiàn)城市更新。
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