規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為 維護(hù)住房租賃承租人合法權(quán)益 ——解讀《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》
針對住房租賃市場存在的發(fā)布虛假房源信息,、惡意克扣押金租金,、違規(guī)使用住房租金貸款,、強制驅(qū)逐承租人等問題,，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國家發(fā)展改革委,、公安部,、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會,、國家網(wǎng)信辦6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為,，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益,。中國建設(shè)報特邀請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司和中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（以下簡稱“中房學(xué)”）有關(guān)負(fù)責(zé)人對《意見》進(jìn)行了解讀,。
問：《意見》出臺的背景是什么？
部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人：近年來,，在大力培育和發(fā)展住房租賃市場一系列政策措施的引導(dǎo)下，我國住房租賃市場快速發(fā)展,，為解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題發(fā)揮了重要作用,。但住房租賃市場同時存在眾多侵害租房群眾合法權(quán)益,、影響社會和諧穩(wěn)定違法違規(guī)行為。2019年6月以來,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門按照黨中央對“不忘初心,、牢記使命”主題教育的總體要求、中央紀(jì)委國家監(jiān)委關(guān)于專項整治漠視侵害群眾利益問題的統(tǒng)一部署,，在全國范圍內(nèi)開展整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作,，并取得了初步成效。為進(jìn)一步鞏固專項整治成果,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)《意見》,。《意見》突出問題導(dǎo)向,，強化有效監(jiān)管,，將整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態(tài)化,。
問：下一步將如何做好《意見》的貫徹落實工作,？
部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人：下一步,，我們要以專項整治和《意見》印發(fā)為契機，加大監(jiān)管力度,，持續(xù)整頓規(guī)范住房租賃市場秩序,，同時加強制度建設(shè)，建立規(guī)范住房租賃市場秩序的長效機制,，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境,，讓群眾租房更安心。
一是提高政治站位,。各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)《意見》,，深刻領(lǐng)會《意見》內(nèi)容，把整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作和貫徹落實《意見》作為重大政治任務(wù),，切實增強責(zé)任感,、使命感。因為住房租賃事關(guān)城鎮(zhèn)1.8億租房群眾,，他們多數(shù)是外來務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民群體,。《意見》就是解決新市民群體最急,、最憂,、最盼的緊迫關(guān)切，就是以實際行動踐行初心使命,，讓他們感受到主題教育實實在在成效的具體舉措,。各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要不折不扣落實《意見》提出的工作要求，真正把市場亂象整治好,。
二是落實牽頭責(zé)任,。各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要繼續(xù)發(fā)揮好牽頭單位作用，繼續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展改革,、公安,、市場、金融,、網(wǎng)信等相關(guān)部門深度參與,，共同貫徹落實《意見》中的各項政策舉措。同時,，要強化督促指導(dǎo),，省里要壓實責(zé)任，市里要注重落實,，把《意見》精神貫徹到區(qū)縣,，貫徹到“最后一公里”。
三是堅持標(biāo)本兼治,。各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門既要治標(biāo),，更要治本,，把“當(dāng)下改”與“長久立”結(jié)合起來，會同相關(guān)部門針對重點問題進(jìn)行重點研究,，把《意見》的貫徹落實與本地住房租賃市場存在的突出問題結(jié)合起來,。同時，各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門也要注意發(fā)揮行業(yè)自律的作用,，由行業(yè)協(xié)會組織中介機構(gòu),，公開承諾守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營,，接受社會公眾和輿論監(jiān)督,，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。
問：《意見》著重解決住房租賃市場哪些突出問題,？
中房學(xué)有關(guān)負(fù)責(zé)人：《意見》堅持問題導(dǎo)向，重點解決發(fā)布虛假房源信息,、違規(guī)收費,、惡意克扣押金租金、租賃合同不備案,、威脅恐嚇承租人,、違規(guī)使用住房租金貸款6項違法違規(guī)行為。同時,，對采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）,、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）、“租金貸”等經(jīng)營模式的高風(fēng)險住房租賃企業(yè),，提出了針對性的政策措施,。
問：《意見》包括很多內(nèi)容，其中創(chuàng)新性亮點有哪些,？
中房學(xué)有關(guān)負(fù)責(zé)人：《意見》內(nèi)容的創(chuàng)新性亮點很多,，其中主要有：
一是住房租賃企業(yè)開業(yè)報告。目前從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)從其名稱甚至經(jīng)營范圍,，基本上看不出是住房租賃企業(yè),，多數(shù)是科技公司的名稱，不便于租房群眾識別,，也不便于監(jiān)管,。開業(yè)報告既不是企業(yè)資質(zhì)審批，也不是備案,，實際上是一種告知,。
二是規(guī)定轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個人應(yīng)依法辦理市場主體登記。目前各種各樣的單位或個人從事住房租賃活動,，特別是無照經(jīng)營的二房東,，數(shù)量較多,、魚龍混雜，長期以來游離于監(jiān)管之外,，像“幾粒老鼠屎壞了一鍋湯”那樣,，敗壞了整個住房租賃行業(yè)聲譽。
三是經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同應(yīng)即時辦理網(wǎng)簽備案,。合同即時網(wǎng)簽備案有助于解決未來可能發(fā)生的合同糾紛，并可以保障租購?fù)瑱?quán),、房租抵扣個稅,、積分落戶等政策的有效實施，為依法開展住房租金貸款業(yè)務(wù)提供依據(jù),，還可以及時掌握住房租賃市場動態(tài)發(fā)展變化,。
四是建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺，該平臺應(yīng)具備機構(gòu)備案和開業(yè)報告,、房源核驗,、信息發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等功能,，并逐步實現(xiàn)該平臺與綜合治理等系統(tǒng)對接,。
五是住房租賃企業(yè)應(yīng)編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設(shè)施的使用方式,，提示消防,、用電、燃?xì)獾仁褂檬马?。住房租賃企業(yè)對出租房屋進(jìn)行改造或裝修的,，裝修后空氣質(zhì)量應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人安全和健康,。
六是各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要充分發(fā)揮住房租賃,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會（學(xué)會）作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員要自覺接受行業(yè)自律管理,，強化行業(yè)自律管理。
問：關(guān)于當(dāng)前住房租賃市場痛點難點,，《意見》具體作出了哪些針對性規(guī)定,？
中房學(xué)有關(guān)負(fù)責(zé)人：《意見》針對目前住房租賃市場的痛點難點，作出了許多具體有效的規(guī)定,。
例如,，針對目前較普遍存在的虛假房源信息問題，規(guī)定了保障租賃房源信息真實性,、有效性的辦法,，包括：所發(fā)布的房源信息應(yīng)實名并應(yīng)滿足真實委托,、真實狀況、真實價格（租金）的要求,；同一機構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺僅可發(fā)布一次,，在不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)一致，已成交或撤銷委托的房源信息應(yīng)在5個工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷,；網(wǎng)絡(luò)信息平臺應(yīng)核驗房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息,；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門有條件的，可建立房源核驗基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,，通過提供數(shù)據(jù)接口,、房源核驗碼等方式，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),、住房租賃企業(yè),、網(wǎng)絡(luò)信息平臺提供核驗服務(wù)。
針對亂收費,、押金難退,、惡意克扣押金租金問題，《意見》作出了以下規(guī)定：一是收費之前應(yīng)向承租人出具收費清單,，并由承租人簽字確認(rèn)。如果承租人沒有簽字確認(rèn)的,，或者收費清單上沒有列明的收費內(nèi)容,，不應(yīng)向承租人收取。二是住房租賃合同期限屆滿時,，除沖抵住房租賃合同明確約定的費用外,，剩余的租金、押金等應(yīng)及時退還承租人,。住房租賃合同中沒有明確約定的費用,，不得扣除。三是承租人和出租人續(xù)約的,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得再次收取傭金,。
針對住房租賃金融業(yè)務(wù)方面存在的突出問題，比如租金貸,、資金池,、加杠桿，某些住房租賃企業(yè)因這類問題而爆雷,，《意見》提出了相應(yīng)的解決辦法：一是加強對“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管,，并將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶,；二是住房租賃企業(yè)租金收入中,，住房租金貸款金額占比不得超過30%,，超過比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。
需要指出的是,，某些“高進(jìn)低出”的所謂住房租賃企業(yè),，實際上不是真正意義上的住房租賃企業(yè)，一開始可能就是打著住房租賃企業(yè)的旗號,，借此行騙,，應(yīng)屬于詐騙行為。
摘自 《中國建設(shè)報》 2020.01.21 記者 周麗
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