福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房,、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行)
福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行)
市住房保障和房產(chǎn)管理局
（2015年1月）
為緩解當(dāng)前我市安置現(xiàn)房緊缺狀況,，促進(jìn)我市征收工作順利開(kāi)展,，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求,，特制訂如下意見(jiàn),。
一、購(gòu)買(mǎi)主體
由各區(qū)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買(mǎi)主體,?；刭?gòu)安置協(xié)議可以由原征遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)。
二,、資金來(lái)源
統(tǒng)購(gòu)房源所需的前期調(diào)度資金由各區(qū)政府統(tǒng)籌解決,，之后根據(jù)購(gòu)房合同簽訂情況和對(duì)接使用情況，由房源所對(duì)接安置的征收項(xiàng)目業(yè)主單位及時(shí)對(duì)接房源、撥付訂購(gòu)房款,，所需資金列入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的征收成本,，由項(xiàng)目業(yè)主按實(shí)結(jié)算。
三,、購(gòu)買(mǎi)條件
(一)商品房
1.建筑面積在45m2～135 m2的房型,；
2.已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工。
(二)安置房
1.建筑戶(hù)型面積在45m2～135 m2的住房,；
2.已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù),；
3.原被征遷房屋產(chǎn)權(quán)明確無(wú)爭(zhēng)議或按維權(quán)政策、人口政策予以確權(quán)安置的安置房,，相關(guān)權(quán)利人共同具結(jié)自愿出售,，并經(jīng)七天公示無(wú)異議；
4.被征遷戶(hù)已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房,；
5.所有權(quán)人及共有人自愿出售,；
6.尚未裝修入住。
(三)安置協(xié)議
1.原被征遷房屋產(chǎn)權(quán)明確無(wú)爭(zhēng)議,，或按維權(quán)政策,、人口政策予以確權(quán)安置的安置房，相關(guān)權(quán)利人共同具結(jié)自愿出售,，并經(jīng)七天公示無(wú)異議,；
2.被征遷戶(hù)已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房；
3.回購(gòu)后的自住安置房面積戶(hù)均大于60 m2且人均大于等于30 m2,；
4.所有權(quán)人及共有人自愿出售,。
四、購(gòu)買(mǎi)方式
根據(jù)《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》,，政府采購(gòu)共有公開(kāi)招標(biāo),、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判,、單一來(lái)源采購(gòu),、詢(xún)價(jià)等方式。
(一)商品房
1.采購(gòu)方式：考慮到統(tǒng)購(gòu)的商品房系用于征收項(xiàng)目安置使用,，建議為主采用競(jìng)爭(zhēng)性談判或單一來(lái)源采購(gòu)方式開(kāi)展統(tǒng)購(gòu)商品房工作,。由各區(qū)政府成立回購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組和談判小組，在具體項(xiàng)目談判過(guò)程中,，由區(qū)談判小組負(fù)責(zé)根據(jù)《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)性談判或單一來(lái)源采購(gòu)程序規(guī)定,，嚴(yán)格按照流程開(kāi)展協(xié)商談判工作。
2.工作流程：(1)成立專(zhuān)項(xiàng)談判小組→(2)選擇供應(yīng)商→(3)提交相關(guān)文件→(4)選取評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估→(5)確定評(píng)估價(jià)格→(6)組織具體洽談→(7)最終報(bào)價(jià)方案→(8)回購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(9)擬定合同條款→(10)報(bào)請(qǐng)市政府審定→(11)發(fā)出通知書(shū)→(12)簽訂購(gòu)買(mǎi)合同
(二)安置房
1.采購(gòu)方式：由購(gòu)買(mǎi)房源的主體單位根據(jù)征收項(xiàng)目安置現(xiàn)房的需求情況,，不定期向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布統(tǒng)購(gòu)安置房的公告,。
2.工作流程：(1)發(fā)布統(tǒng)購(gòu)安置房公告→(2)確定統(tǒng)購(gòu)房源→(3)提交相關(guān)資料（房屋所有權(quán)人提請(qǐng)出售,；安置房已辦理產(chǎn)權(quán)的需提交身份證、產(chǎn)權(quán)證,；未辦理產(chǎn)權(quán)的提交身份證,、征遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)、安置房回遷決算單,、產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)證明書(shū)等）→(4)選取評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估→(5)確定評(píng)估價(jià)格→(6)雙方洽談達(dá)成一致意見(jiàn)后報(bào)統(tǒng)購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(7)審議通過(guò)后組織簽訂購(gòu)買(mǎi)合同
(三)安置協(xié)議
1.采購(gòu)方式：在安置房回遷前,，由征遷實(shí)施單位向被征收人發(fā)布回購(gòu)安置協(xié)議的公告。
2.工作流程：(1)發(fā)布回購(gòu)安置協(xié)議公告→(2)確定回購(gòu)房源→(3)提交相關(guān)資料（被征收人提請(qǐng)出售,；提交身份證,、征遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)等）→(4)選取評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估→(5)確定評(píng)估價(jià)格→(6)雙方洽談達(dá)成一致意見(jiàn)后報(bào)回購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(7)審議通過(guò)后組織簽訂購(gòu)買(mǎi)合同
3.在具體實(shí)施過(guò)程中，各區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步制定回購(gòu)安置協(xié)議運(yùn)作機(jī)制或操作辦法,，規(guī)范回購(gòu)行為,。
五、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格
(一)商品房
由區(qū)統(tǒng)購(gòu)單位委托抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)統(tǒng)購(gòu)商品房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均,，以平均價(jià)格為基數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上,。若協(xié)商確定的價(jià)格低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上,，由統(tǒng)購(gòu)單位研究確定后報(bào)市政府備案（其中大宗采購(gòu)報(bào)請(qǐng)市政府研究確定）；對(duì)于個(gè)別特別適合其急需購(gòu)買(mǎi)用于安置的商品房,，但協(xié)商確定的價(jià)格無(wú)法低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上的,，由統(tǒng)購(gòu)單位研究把關(guān)后上報(bào)市政府研究確定。
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由區(qū)統(tǒng)購(gòu)單位委托經(jīng)抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬統(tǒng)購(gòu)安置房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，然后以平均價(jià)格作為回購(gòu)價(jià)格,。安置房層次調(diào)節(jié)系數(shù)以五層為零計(jì)算,，層次每增加一層，價(jià)格增加50元/ m2,；每降低一層,，價(jià)格減少50元/ m2。
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由征收實(shí)施單位委托經(jīng)抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬回遷安置房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，然后以平均價(jià)格的95%作為回購(gòu)價(jià)格,，不計(jì)層次差價(jià),。
六,、簽約方式
(一)統(tǒng)購(gòu)商品房
主要的簽約方式有兩種：即預(yù)訂方式和買(mǎi)斷方式,。
1.預(yù)訂方式：即由區(qū)政府指定的購(gòu)買(mǎi)主體單位與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)訂合同,，在合同生效后30日內(nèi)支付不超過(guò)20%的預(yù)訂金，鎖定房源及房?jī)r(jià),。鎖定的房源提供給選擇貨幣安置的被征收人購(gòu)買(mǎi),，被征收人與開(kāi)發(fā)商直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
2.買(mǎi)斷方式：即由區(qū)政府指定的購(gòu)買(mǎi)主體單位與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，在合同生效后的相應(yīng)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)分批支付購(gòu)房款,。（即：在簽訂統(tǒng)購(gòu)合同后10個(gè)工作日內(nèi)支付不超過(guò)60%的購(gòu)房款，以鎖定房源,；待項(xiàng)目主體工程和附屬工程建設(shè)完成并通過(guò)總體驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi)再支付到總價(jià)款的90%,，開(kāi)發(fā)單位辦理完總登手續(xù)后10個(gè)工作日內(nèi)支付到總價(jià)款的95%，待開(kāi)發(fā)單位配合完成回遷安置并辦理產(chǎn)權(quán)證后支付購(gòu)房剩余尾款,，買(mǎi)斷房源,。）買(mǎi)斷的房源提供給選擇實(shí)物安置的被征收人對(duì)接。即由區(qū)政府指定的購(gòu)買(mǎi)主體單位再與被征收人及征收實(shí)施單位簽訂安置三方協(xié)議,。
(二)統(tǒng)購(gòu)安置房及回購(gòu)安置協(xié)議
采取買(mǎi)斷的簽約方式,。
七、發(fā)票管理和稅費(fèi)征收
發(fā)票管理和稅費(fèi)征收根據(jù)相關(guān)具體規(guī)定辦理,。
八,、使用管理
各區(qū)購(gòu)買(mǎi)單位在簽訂統(tǒng)（回）購(gòu)合同后5個(gè)工作日內(nèi)向市住房保障和房產(chǎn)管理局報(bào)備，符合條件的列為保障房統(tǒng)計(jì),，各區(qū)統(tǒng)（回）購(gòu)的商品房,、安置房原則上用于各自區(qū)域內(nèi)的房屋征收項(xiàng)目使用。統(tǒng)（回）購(gòu)的房源原則上不能積壓,，一般在半年內(nèi)對(duì)接安置,；若半年內(nèi)未對(duì)接安置的，由市住房保障和房產(chǎn)管理局局協(xié)調(diào)辦收回,，用于全市房屋征收項(xiàng)目使用,。
九、工作經(jīng)費(fèi)
統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房,、回購(gòu)安置協(xié)議所需的工作經(jīng)費(fèi),，由統(tǒng)（回）購(gòu)單位與使用單位協(xié)商支付，列入項(xiàng)目征收成本,。評(píng)估費(fèi)用參照我市區(qū)位評(píng)估評(píng)估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，由使用單位支付，列入項(xiàng)目征收成本,。
閩公網(wǎng)安備：
