北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

日期：2013-05-17 00:00 來源：福州市土地發(fā)展中心
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北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法
 
    第一章 總則
 
  第一條 為加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理,，規(guī)范商品房預(yù)售資金的使用,，維護(hù)購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第131號),、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房[2010]53號)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際,，制定本辦法,。
 
  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請商品房預(yù)售許可的項目，其預(yù)售資金的收存,、支取,、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法,。
 
  本辦法所稱商品房預(yù)售資金,，是指購房人支付的定金,、首付款,、購房貸款以及其他形式的購房款。
 
  第三條 本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo),、銀行監(jiān)管,、多方監(jiān)督、專款專用的原則,。
 
  第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作,，組織相關(guān)管理信息系統(tǒng)建設(shè)。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督,、協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體實施。
 
  中國人民銀行營業(yè)管理部(以下簡稱人行營業(yè)管理部)負(fù)責(zé)管理商業(yè)銀行辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱專用賬戶)開立,、變更和撤銷業(yè)務(wù),。
 
  中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局(以下簡稱北京銀監(jiān)局)配合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委開展指導(dǎo)、監(jiān)督商品房預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)行業(yè)監(jiān)管工作,。
 
  商業(yè)銀行在主管部門指導(dǎo),、監(jiān)督下，對專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管,。
 
   第二章 一般規(guī)定
 
  第五條 申請商品房預(yù)售許可前,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的開戶銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)，與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,，并按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則在監(jiān)管銀行開立專用賬戶,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得從專用賬戶中支取現(xiàn)金。
 
  預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委,、人行營業(yè)管理部,、北京銀監(jiān)局共同制定。
 
  第六條 商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶,，由監(jiān)管銀行對重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實行重點(diǎn)監(jiān)管,，優(yōu)先保障工程建設(shè)。
 
  重點(diǎn)監(jiān)管額度是指預(yù)售項目所需的建筑施工,、設(shè)備安裝,、材料購置、配套建設(shè),、代征代建等相關(guān)建設(shè)費(fèi)用總額,。其中，住宅項目應(yīng)包括按照本市相關(guān)規(guī)定達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用,。
 
  第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可時,，應(yīng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管方案，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,。預(yù)售資金監(jiān)管方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：
 
  (一)項目重點(diǎn)監(jiān)管額度,；
 
  (二)項目用款計劃；
 
  (三)專用賬戶名稱,、賬號,；
 
  (四)其他需要說明的情況,。
 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)在售樓場所公示預(yù)售資金監(jiān)管方案及監(jiān)管協(xié)議,。
 
  第八條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委通過門戶網(wǎng)站公示預(yù)售項目的監(jiān)管銀行,、專用賬戶名稱及賬號。
 
  第九條 項目用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成,、主體結(jié)構(gòu)完成,、竣工驗收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn),。
 
  項目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上(含7層)10層以下建筑的,，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)建筑的,，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一”,、“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二”節(jié)點(diǎn)。
 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況,、融資能力,，合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成初始登記前,，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%,。
 
  第十條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)參照本區(qū)縣建設(shè)項目綜合建設(shè)費(fèi)用，并根據(jù)項目的交付使用條件等情況核定項目重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度,。核定保障性住房項目重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度時,，應(yīng)考慮其建設(shè)和銷售特點(diǎn)。
 
  第十一條 預(yù)售項目需變更監(jiān)管銀行的,，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行先向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請,。變更期間，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停該項目網(wǎng)上簽約,。
 
  項目暫停網(wǎng)上簽約后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與原監(jiān)管銀行解除監(jiān)管協(xié)議，重新選定監(jiān)管銀行,，開立新專用賬戶,，簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；項目已銷售的,，還應(yīng)向全部購房人及購房貸款銀行告知監(jiān)管銀行變更情況,，并將原專用賬戶內(nèi)資金全部轉(zhuǎn)入新開立的專用賬戶，撤銷原專用賬戶,。上述事項辦理完成后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持以下材料到區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理變更手續(xù)。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門恢復(fù)該項目網(wǎng)上簽約,。
 
  (一)變更監(jiān)管銀行申請,；
 
  (二)解除監(jiān)管協(xié)議,；
 
  (三)新簽訂的監(jiān)管協(xié)議,；
 
  (四)已告知購房人監(jiān)管銀行變更情況的證明材料,；
 
  (五)已告知購房貸款銀行監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；
 
  (六)新監(jiān)管銀行出具的資金轉(zhuǎn)入新專用賬戶的證明材料,；
 
  (七)原監(jiān)管銀行出具的原專用賬戶撤銷的證明材料,；
 
  (八)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要求的其他材料。
 
  第十二條 預(yù)售資金監(jiān)管期間,，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱變更,、項目轉(zhuǎn)讓等情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需辦理預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)變更手續(xù),。
 
  第三章 預(yù)售資金的收存,、支取
 
  第十三條 項目預(yù)售過程中，購房款應(yīng)直接存入專用賬戶,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金,。
 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的定金，應(yīng)在完成商品房網(wǎng)上簽約后五個工作日內(nèi)存入專用賬戶,。
 
  第十四條 購房人申請貸款的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將專用賬戶提供給貸款銀行，作為貸款到賬賬戶,。貸款銀行應(yīng)將貸款直接發(fā)放至專用賬戶,。
 
  第十五條 專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請支取超出部分的資金優(yōu)先用于工程建設(shè),。
 
  第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請支取預(yù)售資金的,，應(yīng)提出書面申請，并提交以下材料：
 
  (一)地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點(diǎn),，提交勘察,、設(shè)計、施工,、監(jiān)理(建設(shè))等單位簽字(章)的《地基與基礎(chǔ)分部工程驗收記錄》,；
 
  (二)建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一、二分之一,、三分之二節(jié)點(diǎn),，提交由勘察、設(shè)計,、施工,、監(jiān)理(建設(shè))等單位簽字(章)的相應(yīng)層數(shù)的《主體結(jié)構(gòu)子分部工程驗收記錄》；
 
  (三)主體結(jié)構(gòu)完成節(jié)點(diǎn),，提交勘察,、設(shè)計,、施工、監(jiān)理(建設(shè))等單位簽字(章)的《主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收記錄》,；
 
  (四)竣工驗收備案節(jié)點(diǎn),，提交建設(shè)、設(shè)計,、施工,、監(jiān)理等單位簽章的《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。
 
  第十七條 監(jiān)管銀行應(yīng)履行專用賬戶資金出賬審核責(zé)任,，收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款申請后,，對申請材料進(jìn)行審核，符合資金使用條件的,，應(yīng)在五個工作日內(nèi)撥付資金,。
 
  第十八條 專用賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的網(wǎng)簽合同注銷證明文件,，向監(jiān)管銀行申請退回已入賬相應(yīng)購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在二個工作日內(nèi)撥付,。
 
  專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行退款,。
 
  第十九條 預(yù)售項目完成房屋初始登記的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持房屋所有權(quán)登記證明向監(jiān)管銀行申請解除資金監(jiān)管并撤銷專用賬戶。監(jiān)管銀行審核符合條件的,，應(yīng)在三個工作日內(nèi)解除對該項目的預(yù)售資金監(jiān)管,，并撤銷專用賬戶。
 
  房屋所有權(quán)登記樓棟號與預(yù)售許可樓棟號不一致的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一并提交《房產(chǎn)測繪成果備案表》,。
 
  第二十條 有下列情形之一的，市,、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取,，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快改正，并可協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金使用,。
 
  (一)預(yù)售項目發(fā)生質(zhì)量事故的,；
 
  (二)預(yù)售項目未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險的；
 
  (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為,，影響工程建設(shè)的,；
 
  (四)市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)為的其他情形,。
 
  第二十一條 專用賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度時,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因支付工程建設(shè)費(fèi)用或農(nóng)民工工資困難,，存在社會矛盾風(fēng)險隱患，確需使用預(yù)售資金支付相應(yīng)費(fèi)用的,，可向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出書面用款申請,，經(jīng)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核后，可啟動應(yīng)急用款方式支取資金,。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)監(jiān)督該項目的資金使用,。
 
  第四章 監(jiān)督管理
 
  第二十二條 監(jiān)管銀行應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管工作,，嚴(yán)格按照本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關(guān)接口規(guī)定,，準(zhǔn)確、及時上傳數(shù)據(jù),；按照市,、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要求做好數(shù)據(jù)整理工作，報送專用賬戶出入賬情況,，配合開展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法工作,。
 
  第二十三條 監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金未按時、足額存入專用賬戶的,，應(yīng)及時將相關(guān)情況報送區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,。
 
  第二十四條 監(jiān)管銀行應(yīng)加強(qiáng)專用賬戶管理，建立健全授權(quán)審批等內(nèi)部管理制度,，定期核查預(yù)售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況,，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出賬等問題的，應(yīng)立即改正,。
 
  第二十五條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)做好日常指導(dǎo),、監(jiān)督工作，建立預(yù)售項目巡查制度,，發(fā)現(xiàn)項目出入賬存在問題的,，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期改正，未按期改正的暫停網(wǎng)上簽約,。發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)的,，應(yīng)將相關(guān)情況報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。
 
  第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,，由市,、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期改正，未按期改正的暫停違規(guī)項目的網(wǎng)上簽約,，并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng),。情節(jié)嚴(yán)重的，暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市全部房地產(chǎn)開發(fā)項目的網(wǎng)上簽約,，并向社會公示,。
 
  (一)未按本辦法規(guī)定收存,、支取預(yù)售資金的；
 
  (二)以收取其他款項為由逃避預(yù)售資金監(jiān)管的,；
 
  (三)提供虛假證明材料申請使用預(yù)售資金的,；
 
  (四)未按本辦法規(guī)定向購房人貸款銀行提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶的；
 
  (五)其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為,。
 
  第二十七條 監(jiān)管銀行有下列情形之一的,，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委通報人行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局做相應(yīng)處理,；違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重的,，不得監(jiān)管新預(yù)售項目。
 
  (一)未按規(guī)定審核用款申請,，撥付預(yù)售資金的,；
 
  (二)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存預(yù)售資金行為，未及時報送區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的,；
 
  (三)未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的,；
 
  (四)其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。
 
  第二十八條 施工單位,、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的,，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理,，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng),，并向社會公示。
 
  勘察單位,、設(shè)計單位違反上述規(guī)定的,，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門移交相關(guān)管理部門予以處理,。
 
  第二十九條 違反本辦法規(guī)定,，相關(guān)部門工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊等行為的,，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
 
  第五章 附則
 
  第三十條 本辦法自2013年7月1日起施行?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(京建發(fā)[2010]612號)同時廢止,。
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